Políticas públicas

Mala planeación y altos costos ahogan la vivienda de interés social

La producción de vivienda de interés social se ha caído en las últimas décadas por la falta de apoyos y el avance del mercado especulativo.

25-04-2022 22:23 Por : Arena Pública
Para 2020, 7.6 millones de hogares necesitaban comprar, rentar o construir otra vivienda (Foto: Gobierno de la CDMX)
Para 2020, 7.6 millones de hogares necesitaban comprar, rentar o construir otra vivienda (Foto: Gobierno de la CDMX)

Falta de apoyos, mala planeación, mayores costos y la consolidación de nichos altos impiden la producción de vivienda de interés social.

Para 2020, poco más de 7.6 millones de hogares aseguraban que tenían la necesidad de rentar, comprar o construir una vivienda independiente de la que habitaban en ese momento, con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). A esa demanda de hogares podrían haberse sumado otro millón de unidades, considerando las estimaciones de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), lo que equivaldría a un déficit de poco menos de 9 millones de casas o departamentos en todo el país.

“La mayor parte de este déficit, sin duda, corresponde a la vivienda de interés social. Si nuestra población la segmentaras por ingresos, pues la gran mayoría del público en México estaría solo en la posibilidad de adquirir sus hogares en este sector económico”, señala Francisco Solares Alemán, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).

Aunque no es un problema nuevo, sí es un reto que se ha ido haciendo más grave con el paso de los años. El líder de la CMIC también reconoce que “en las épocas más importantes de vivienda social en México, se construían casi un millón de unidades al año […]. Ahorita estamos en alrededor de 300 mil, 350 mil viviendas al año. Es un reto que debemos superar”.

Sin embargo, el déficit de este tipo de hogares no solo es mayor porque la población que podría adquirir estas propiedades es comparativamente más grande. A lo largo de los últimos años también se ha visto una mayor producción de vivienda en segmentos de más alto valor, reduciendo la oferta general de inmuebles de interés social.

Hay varios factores que influyen en este fenómeno. “Se dejó de producir la vivienda de interés social por el alto costo y baja rentabilidad que tiene para los desarrolladores inmobiliarios. Y eso es porque no tienes un estado que subsidie la construcción de vivienda”, apunta Rafael Valdivia López, doctor en Ciencias Sociales especializado en Desarrollo Urbano y Vivienda de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

Y aunque se ofrecen créditos, señala el especialista, “para una población que gana menos de 20 salarios mínimos, el préstamo apenas cubre el 35% del valor del inmueble, lo que implica que se debe recurrir a otros mecanismos, como el co-financiamiento con la banca privada o el ahorro”, lo que refleja una falta de apoyo económico tanto hacia los productores como hacia los compradores de propiedades.

Además, la poca vivienda de interés social que se ha llegado a construir en México en los últimos años se ha visto plagada de errores cruciales de planeación. “La vivienda de interés social siempre ha tenido una brecha entre lo que debe ser y lo que realmente es […]. Por ganar más, se suelen hacer viviendas en serie, poco verificadas […] y poco supervisadas. Muchas veces no llegan a tener los requerimientos mínimos”, asegura Paola Cruz Carrillo, directora de Asset Management en  la desarrolladora inmobiliaria ALIGNMEX México.

De acuerdo con la especialista, a este problema de mala ejecución también se añade la mala planeación de los proyectos inmobiliarios, pues “la mayoría de ellas están en zonas muy alejadas de la zona conurbada, de la ciudad”. La falta de mínimos estándares de calidad para muchos de esos inmuebles, así como las barreras adicionales de tener que invertir mucho tiempo y dinero para desplazarse del hogar al trabajo, ha provocado que los edificios se queden abandonados.

El creciente costo del suelo, el insumo más importante para la construcción de cualquier tipo de vivienda, también ha contribuido a hacer más difícil la producción de hogares de interés social. “Tenemos una escasez de suelo decretada, porque designamos espacios de conservación ecológica. Eso probablemente está bien, pero todo el crecimiento que se da más allá de ese límite es ilegal”, explica Antonio Azuela, investigador del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM. Ante esta escasez, el precio de los terrenos donde se puede construir tiende a dispararse.

Pero a eso se debe sumar que “dentro de las ciudades, el precio del suelo es un mercado especulativo […]. Y si a un mercado lo dejas que opere con total libertad, pues los propietarios van a tratar de sacar el máximo provecho de cada metro cuadrado. Si además tienes regulaciones que limitan la densidad del terreno, para darle gusto a los vecinos de las zonas residenciales, pues vas a mantener los precios del suelo altos”, señala el investigador.

Estos factores no solo funcionan como desincentivos para la construcción de vivienda de interés social. También ayudan a fortalecer el atractivo de proyectos inmobiliarios de más alto nivel. “La vivienda de los segmentos medios se han consolidado. La residencial y residencial plus, que son segmentos de mayor liquidez, más capacidad hipotecaria e inclusión financiera también han tenido un mejor comportamiento que la vivienda de interés social”, apunta Leonardo González Tejeda, analista Real Estate de la plataforma Propiedades.com.

“Claramente estamos viviendo una situación de una pirámide invertida. Mientras que el déficit habitacional se concentra en la población de menores ingresos, la más numerosa, la oferta de vivienda nueva tiene más unidades disponibles en el sector residencial de mayor valor […]. Y el problema es mayor en las entidades con menor nivel de desarrollo y crecimiento, así como una mayor carga de densidad poblacional”, agrega el experto.

Fomentando la producción de vivienda de interés social

Si bien la mayoría de los especialistas concuerdan que es necesario un rol más activo del gobierno para fomentar la construcción de vivienda de interés social, las propuestas no son homogéneas.

Para Paola Cruz Carrillo, podría fomentarse que más desarrolladores inmobiliarios construyeran este tipo de proyectos si “hubiera algún tipo de reforma con el precio de las materias primas, ponerles un tope u otorgar algún tipo de subsidio de parte del gobierno […]. Las autoridades si tendrían que intervenir para que la iniciativa privada pueda equiparar la oferta con la demanda y hacer más asequible el inventario para las familias”.

Antonio Azuela en cambio propone que debería de hacerse una reforma respecto al uso de suelo en las zonas urbanas. “Tienes que trabajar para diversificar y densificar [las zonas urbanas]. Debes designar áreas donde puedas construir en altura, para abatir los precios y puedas construir más vivienda social […]. Y el gobierno debe intervenir para que las empresas, con ganancias legítimas, produzcan las viviendas que necesitamos”, apunta.

Por su lado, Francisco Solares Alemán considera que lo que debería hacer el gobierno es empoderar la economía de las familias, de forma que sea más fácil adquirir la vivienda que ya se está ofertando. “Necesitamos mejores empleos, mayores ofertas de trabajo […]. Sentimos que eso está descuidado. Los empleos los creamos los empresarios y el gobierno, en lugar de alentar el crecimiento empresarial, pues está desalentándolo. Los inversionistas necesitan confianza para inyectar recursos al país”, afirma.

Y para Rafael Valdivia, es necesario que haya medidas mucho más agresivas para corregir el profundo desequilibrio entre la oferta disponible de vivienda y el tipo de hogares que realmente se están demandando.

“¿Y qué pasa si, a través de una norma reglamentaria, a toda la vivienda nueva que hoy en día está vacía se le pone un plazo de un año para que sea vendida; y si no se vende, el estado aplica medidas para que ese inmueble se convierta en una propiedad de interés social? […]. No sé quién se atrevería a implementar una política tan agresiva para evitar la sub-oferta de interés social. Pero sería una solución”, señala.

En cambio, para Leonardo Tejeda es necesario que el mismo mercado se adapte a las nuevas realidades. A su parecer, las empresas tienen que “innovar y crear modelos de negocio que ofrezcan tasas de rentabilidad competitivas y puedan darle viabilidad al desarrollo y la oferta de este sector”.

Y por su lado, los consumidores podrían empezar a considerar “alternativas o rubros mejores. Si no hay vivienda de interés social, podrías comprar una vivienda usada en buenas condiciones. O bien, sopesar posibilidades como la movilidad hacia otras ciudades”, concluye.