Inmuebles comerciales post-COVID: Más locales vacíos, más caros
Sí hay más inmuebles comerciales en venta y renta en México comparado con las cifras registradas en la era pre-pandemia.
Un estudio publicado por la plataforma inmobiliaria Lamudi apunta que, solo en la Ciudad de México (CDMX), hay más de 37 mil locales para negocios en renta y venta listados en su plataforma. Esto, a pesar que la economía capitalina (y de México en general) debería estar en medio de una recuperación económica.
Pero no es un fenómeno único de la Zona Metropolitana del Valle de México. En estadísticas de la plataforma inmobiliaria Propiedades.com, el inventario de inmuebles comerciales en renta ha sido, en promedio, 10 veces más grande durante 2021 que en 2019. Para los locales en venta, el inventario promedio de este año ha sido 6.5 veces más numeroso en los 10 meses de este año que de enero a diciembre de hace dos años.
De acuerdo con Leonardo González, analista de Real Estate en Propiedades.com, no son las únicas cifras que muestran un cambio en la composición del mercado de inmuebles comerciales entre el periodo pre-pandemia y la actualidad. Asegura que también se puede notar una mayor proporción del inventario en renta con respecto a los locales en venta ahora que hace dos años. Además, entre los inmuebles de alquiler se están ofertando espacios más pequeños.
Específicamente con respecto a este último punto, asegura que el metraje entre las propiedades en renta parece tender a ser menor conforme se avecina el final de la pandemia. El experto de Propiedades.com teoriza que esto puede responder a que “el cierre de locales ofertados de mayor tamaño en fechas anteriores signifiquen una obligación contractual más de largo plazo o tengan un costo mayor”.
Pero no solo hay más locales comerciales vacíos y de menor tamaño. También son más caros en su precio por metro cuadrado (m2). El precio promedio mensual de los inmuebles comerciales disponibles en Propiedades.com también ha sido más alto en 2021 que en 2019. La renta mensual por m2 hace dos años era de 284 pesos, mientras que los últimos 10 meses ha sido de 543 pesos.
Helena Verron, fundadora y CEO de la plataforma inmobiliaria The Smart Flat, confirma las tendencias que reflejan las cifras de estas otras empresas en su sector. Apunta que, en las observaciones de su negocio, han visto que “sí hay más volumen de comercios disponibles a nivel nacional, básicamente porque la COVID-19 hizo mucho daño, dispararon las ventas en línea y los negocios físicos dejaron de tener tanta relevancia en este periodo”.
Estabilización del mercado
La disponibilidad de inmuebles comerciales en 2021 es destacada incluso si se le compara con la situación promedio de 2020. A lo largo del año pasado, el inventario de locales en renta se mantuvo entre 500 y 900 unidades, mientras que de enero a octubre pasados se han mantenido por arriba de los mil, superando la barrera de los dos mil 600 en septiembre y octubre.
Para el caso específico de los locales en venta, también en datos de Propiedades.com, el inventario de inmuebles comerciales se mantuvo en el rango de 100-200 durante casi todo el año; mientras que en lo que va de 2021 las cifras han tendido por encima de los 400 y, en los últimos dos meses, superado las 700 unidades disponibles.
Aunque estos crecimientos en el inventario disponible podrían sugerir que el mercado de inmuebles comerciales se encuentra todavía en un momento complicado, otros indicadores reflejan una mejoría sustancial. Específicamente, en lo que se refiere a los precios.
Si bien es cierto que el costo promedio de los inmuebles comerciales en renta por m2 durante 2021 ha sido más alto que en 2019, según las cifras de Propiedades.com también son significativamente más bajos que el promedio de 2020. Para el caso de los locales en venta, no solo los precios por m2 de 2021 son menores que en 2020, sino que están en niveles muy similares a los de hace dos años. Leonardo González admite que, durante 2020 y aún en 2021, se registraron grandes picos en los precios en venta y renta.
Sin embargo, comparado con esas alzas súbitas de precio, en los últimos meses se ha visto que "los precios están estabilizados" con respecto a 2020. Si bien admite que los precios han ido incrementando poco a poco en venta y renta de inmuebles comerciales desde marzo (donde se apreció la última gran alza en el precio de estos locales) y hasta octubre, apunta que no solo los niveles actuales de precio son similares al promedio del tercer trimestre del 2019, sino que esta subida estable y predecible es preferible a la situación de 2020.
"La pandemia ha significado un periodo de volatilidad, provocando picos en función de revisiones de precios a la alza, y contrayéndose a medida que el estado de ocupación no era definitivo. [Ahora], en un mercado tan competido y de tanta densidad, el tener certeza sobre el precio de un local permite tener un escenario de competencia más equilibrado, más balanceado”, asegura
Fuente: Propiedades.com
También hay evidencias que la demanda de locales comerciales está creciendo de nueva cuenta. En datos de Mercado Libre, entre abril del año pasado y septiembre de 2021, en todos los estados se registran crecimientos de doble y hasta triple dígito en la demanda de inmuebles para negocios. En Baja California, Michoacán, Hidalgo, Coahuila, la CDMX y el Estado de México (EdoMex) es donde se han visto los crecimientos más grandes de la demanda, de 752%, 272%, 223%, 209%, 68% y 63% respectivamente.
Tendencias en inmuebles comerciales
Hay otros indicios que, más que hacia una crisis, la industria de renta y venta de locales comerciales está avanzando hacia una configuración de la forma en la que opera regularmente. De acuerdo con Helena Verron, hay tendencias claras en el tipo de inquilinos que están ocupando los inmuebles comerciales.
“Obviamente las marcas más grandes, que tienen más fuerza a nivel internacional, son las que podrán consumir estos comercios […]. Los propietarios podrán ver un cambio en el tipo de marca o negocio que les está rentando sus inmuebles”, apunta, agregando que los negocios de menor tamaño tal vez no regresen a sus espacios originales, sino que probablemente se “muevan hacia inmuebles con un costo un poco más bajo. De todos modos, viendo las tendencias de la gente que busca productos, las compras se irán haciendo cada vez más en línea”.
En este sentido, reafirma que las marcas tendrán que pensar más no en los procesos de compra físicas tradicionales, sino en crear nuevas experiencias en los inmuebles comerciales para justificar que las personas los visiten presencialmente y no se limiten a las interacciones online.
A esta conclusión han llegado ya varios agentes en el entorno de las ventas retail. De acuerdo con la firma de consultoría EY, las empresas del sector consumo deben empezar a diseñar experiencias de venta donde, además de darle un lugar permanente a los formatos de venta en línea, también se tienen que diseñar experiencias digitales en las tiendas físicas así como innovar en las formas que se entra en contacto con el consumidor a lo largo del proceso de venta.
Por su lado, Karla Gutiérrez, directora de inmuebles de Mercado Libre, señaló que en general los consumidores ahora buscan "locales amplios, que se encuentren en las avenidas principales o dentro de plazas comerciales". Lo anterior podría sugerir que, al tiempo que se está presentando un cambio en la configuración de muchos negocios físicos, también existe una demanda saludable de las fórmulas probadas pre-pandemia.
