Comercio en línea y nearshoring desatan boom de construcción industrial en el país
La construcción de nuevos espacios industriales se está consolidando como el negocio de los próximos años conforme se multiplican proyectos logísticos y manufactureros en México.
La construcción de centros de distribución para las venta en línea y la relocalización de cadenas de producción manufactureras hacia México para acceder al mercado estadounidense, conocido como nearshoring, son los dos pilares que han disparado la edificación industrial alcanzando ya bajas tasas de disponibilidad que se consideran históricas en algunas ciudades del país.
En 2021, la demanda de espacios en los 21 mercados más importantes del país alcanzó una disponibilidad de 4.5%, es decir, el 95.5% del espacio industrial está ocupado de un inventario total en territorio nacional de 87.7 millones de metros cuadrados (m2) de acuerdo con la plataforma de inteligencia inmobiliaria Datoz.
El que, por mucho, fue el mercado más importante en construcción y demanda de espacio industrial fue la ciudad de Monterrey , que reportó una tasa de 2.5% de disponibilidad, una de las más bajas en la historia, y que es menos de la mitad de la registrada en 2019 cuando fue de 5.5%.
La ciudad de Tijuana también destacó al cerrar con una ocupación casi total, con sólo 0.1% de vacancia, lo que ha causado que el precio de renta sea uno de los más elevados del mercado finalizando el 2021 en 6.14 dólares por m² al mes.
Monterrey cerró el 2021 con un inventario de 11.5 millones de m2, con poco más de 586 mil m2 de espacio entregado, lo anterior representó un incremento anual de 5.6% con respecto al 4T-2020.
Así, Monterrey no solo llenó los espacios que ya tenía sino que está llenando aquellos nuevos que va construyendo para satisfacer la ingente demanda que se desató luego de que la pandemia diera un impulso histórico al comercio electrónico .
Tan solo con el confinamiento en 2020, las ventas en línea o e-commerce alcanzaron 316 mil millones de pesos, con un incremento del 81% comparado con 2019, según datos de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) y, si bien al año siguiente resgitró un incremento mucho más modesto de 27%, la demanda se ha mantenido muy por arriba de su nivel prepandemia.
Aunque las ventas online son un factor que ha impulsado el interés por la construcción industrial, principalmente en forma de Centros de Distribución, la verdadera base sobre la cuál recae la actual demanda está en el histórico interés de las empresas manufactureras de establecerse en rutas que les permitan acceder al mercado estadounidense.
Durante 2021, por ejemplo, el 39.7% del total de inversión extranjera captada por el país estuvo destinado al sector manufacturero. De ella, 4,026.2 millones de dólares fueron destinados al estado de Nuevo León, que con una alza interanual de 30% lideró como el estado con mayor dinamismo.
Año tras año, la participación de los inversores estadounidenses ha sido la mayoritaria, no siendo 2021 la excepción con una porcentaje de 47.5%, no obstante otros países entre los que destaca China también han comenzado a montarse sobre el boom de los espacios industriales en el país.
Tan solo el tamaño promedio de las transacciones por nearshoring en México por parte de compañías chinas se ha triplicado de 7 mil m2 en 2019 a 25 mil m2 , para alcanzar los 189 mil m2 acumulados sólo a septiembre de este año señaló Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, un fideicomiso inmobiliario especializado en espacios comerciales.
El interés de las manufactureras asiática también se basa en la intención de utilizar a México como un pivote legal para poder introducir productos de oriente en el mercado norteamericano sin tener que pagar los altos aranceles con los que el TMEC protege la región.
La estrategia, que también utilizan empresas coreanas y japonesas en los últimos años, se volverá aún más importante conforme el Valor de Contenido Regional -es decir el porcentaje de un producto fabricado en la región- alcance el 75% contemplado por el tratado comercial a mediados del 2023.
Proyectos en CDMX no se quedan atrás
Aunque Monterrey fue el líder indiscutible de crecimiento, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) no se quedó atrás, manteniéndose como el mercado más grande y uno de los que más inversión público-privada está recibiendo.
La Zona Metropolitana de la CDMX cerró el 2021 con una tasa de disponibilidad también baja al registrar solo 4.9% y el segundo lugar nacional de demanda, sólo por debajo de Nuevo León, con 288,000 metros cuadrados, del 60% respecto al año previo. Según la consultora inmobiliaria Solili la demanda se concentró en 80% sobre los corredores que componen el CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), con importante participación de empresas como Mercadolibre, DHL y Home Depot.
Y el CTT no es la única zona que apunta hacia un fuerte crecimiento en el mediano plazo. Las zonas aledañas al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) también están encaminándose a convertirse en un importante centro logístico que demandará mayor espacio industrial según la consultora Newmark.
Un ejemplo de este proceso de industrialización regional está en el inicio de la construcción del T-MEX Park en el municipio de Nextlalpan, un centro logístico que promete ser el parque industrial más grande de América Latina, el cual generará 65 mil puestos de trabajo -directos e indirectos-, con una inversión de 25 mil millones de pesos y cerca de cuatro millones de metros cuadrados de superficie.
Así mismo la histórica zona industrial de Vallejo en la Ciudad de México , está siendo renovada conjuntamente por el gobierno de la CDMX y la iniciativa privada, recibiendo una inversión inicial de 12 mil millones de pesos de empresarios, principalmente de la industria aeroespacial, a finales del año pasado.